Odwrócona hipoteka. Co możemy zyskać?
Kilka miesięcy temu w życie weszła ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Na czym polega odwrócona hipoteka? Kto może skorzystać z takiego kredytu? O czym trzeba pamiętać, zanim zawrze się umowę z bankiem?
Odwrócona hipoteka to kredyt, którego bank udziela do wysokości rynkowej wartości domu lub mieszkania kredytobiorcy. Właściciel otrzymuje ustaloną kwotę pieniędzy jednorazowo albo w ratach (np. co miesiąc). Po jego śmierci bank przejmuje nieruchomość i w ten sposób kredyt zostaje spłacony.
„Na taką możliwość decydują się najczęściej osoby, które dysponują np. mieszkaniem czy domem już za dużym dla nich, a nie chcą się z niego z różnych powodów wyprowadzać i zamieniać go na mniejsze. Jednocześnie koszty utrzymania lokum pochłaniają znaczną część emerytury czy innych dochodów” – wyjaśnia dr Ryszard Czerniawski, zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich, w broszurze „Odwrócona hipoteka. Poradnik dla osób starszych” (Biuro RPO, Warszawa 2014).
Dodatkowy dochód
Hanna Leśniak, 76-latka, rozważa skorzystanie z odwróconego kredytu hipotecznego. Jest właścicielką sporego, 80-metrowego mieszkania w centrum Warszawy. Znajomi pani Hanny oceniają, że jej lokal może być wart nawet milion złotych! Kobieta mieszka sama, jedyna córka od dawna przebywa na stałe w Kanadzie. Pani Hanna z trudem radzi sobie z utrzymaniem mieszkania. Emerytura wystarcza jedynie na zaspokojenie podstawowych potrzeb. – Ostatnio zepsuła mi się lodówka. Jednorazowy wydatek w wysokości 1,5 tys. zł to dla mnie za wiele. Gdyby nie pomoc córki, pewnie musiałabym spłacać zakup w ratach – opowiada kobieta. – Niedawno koleżanka uświadomiła mi, że wcale nie jestem biedną emerytką. Moje mieszkanie jest dużo warte. Tylko że ja nie chcę go sprzedawać i na stare lata przenosić się w nowe miejsce, gdzie nikogo nie znam…
Zięć przyjaciółki podsunął pani Hannie pomysł z odwróconym kredytem hipotecznym. Kobieta miałaby gwarancję, że pozostanie do śmierci w swoim mieszkaniu, i otrzymywałaby co miesiąc od banku określoną kwotę, nawet ponad 3 tys. zł. – Jeszcze nie podjęłam decyzji. Z jednej strony dodatkowe kilka tysięcy miesięcznie byłoby dla mnie nieocenionym zastrzykiem gotówki. Może pojechałabym z przyjaciółką na wymarzoną wycieczkę do Ziemi Świętej albo w podróż po Włoszech? Z drugiej strony, jeśli oddam mieszkanie bankowi, niczego po sobie nie zostawię…
Co mówi ustawa
Choć w polskim prawie odwrócony kredyt hipoteczny jest stosunkowo nowym rozwiązaniem, za granicą od lat z powodzeniem funkcjonuje – korzystają z niego m.in. francuscy, niemieccy czy hiszpańscy seniorzy. Tak jak w przypadku każdego kredytu, przed podpisaniem umowy z bankiem należy rozważyć wszystkie „za” i „przeciw”.
W szczególności trzeba uważać na nieuczciwe praktyki i pamiętać o tym, że zgodnie z przepisami prawa tylko bank może być stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Ustawa nie obejmuje innych podmiotów, w szczególności zaś – parabanków. To bardzo ważne, bo przepisy zawarte w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym stanowią dla kredytobiorcy pewną ochronę. Dają mu np. prawo do wypowiedzenia umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia i do spłacenia kredytu w każdym momencie, z zastrzeżeniem, że bank nie będzie wówczas pobierał żadnej prowizji.
Ustawa jasno wskazuje, kto może wziąć odwrócony kredyt hipoteczny. Stroną umowy z bankiem może być, po pierwsze, właściciel nieruchomości, po drugie – osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a po trzecie – osoba dysponująca prawem użytkowania wieczystego domu/mieszkania. Z odwróconej hipoteki nie skorzystają natomiast najemcy lokalu, osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, ani osoby prawne: fundacje, spółdzielnie, spółki akcyjne. Ustawa określa także, jak powinna wyglądać procedura zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego (więcej informacji na ten temat poniżej).
Zanim podpiszesz
Odwrócony kredyt hipoteczny może bardzo pozytywnie wpłynąć na Twoje finanse, jednak pamiętaj, by nie podejmować decyzji zbyt pochopnie. Przeanalizuj wszystkie „za” i „przeciw”, poproś o radę najbliższych lub skorzystaj z profesjonalnych usług doradcy finansowego. Pamiętaj, że po podpisaniu umowy odwróconego kredytu hipotecznego wciąż jesteś zobowiązany do terminowego płacenia podatków i regulowania innych zobowiązań związanych z korzystaniem z lokalu.
„Ponadto do obowiązków kredytobiorcy należy także utrzymywanie danej nieruchomości lub lokalu w stanie niepogorszonym – z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, w szczególności dokonywanie bieżących napraw i remontów” – zaznacza
dr Ryszard Czerniawski w broszurze „Odwrócona hipoteka. Poradnik dla osób starszych”.
Przed zawarciem umowy z bankiem – krok po kroku
Zgodnie z przepisami prawa przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank musi dopełnić szeregu formalności. Kredytodawca, który działa w sposób opisany poniżej, umożliwia kredytobiorcy dokładne zapoznanie się z proponowanymi warunkami zawarcia umowy.
I. Dostarczenie kredytobiorcy formularza informacyjnego
Bank przekazuje klientowi specjalny formularz. W dokumencie tym powinny się znaleźć następujące informacje:
1. Dane identyfikacyjne banku.
2. Kwota/szacunek kwoty odwróconej hipoteki wraz ze wskazaniem, jak ta kwota została ustalona i jaki jest jej stosunek do wartości rynkowej nieruchomości (np. 50% wartości).
3. Termin i sposób wypłacania odwróconego kredytu hipotecznego (jednorazowo lub w ratach, np. co miesiąc).
4. Wysokość/szacunek wysokości oprocentowania, sposób jego ustalenia i warunki zmiany (oprocentowanie stałe lub zmienne).
5. Wysokość/szacunek wysokości i sposób płatności pozostałych kosztów kredytu, takich jak:
prowizja,
opłata za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego,
wycena domu/mieszkania/innej nieruchomości,
koszt monitorowania wartości rynkowej nieruchomości.
6. Określenie, która ze stron umowy (bank czy kredytobiorca) poniesie opłaty związane z wyceną nieruchomości i monitorowaniem jej wartości.
7. Sposób monitorowania wartości nieruchomości i częstotliwość jej sprawdzania.
8. Sposób zabezpieczenia wierzytelności banku.
9. Prawa i obowiązki kredytodawcy.
10. Zasady rozliczenia odwróconej hipoteki.
11. Obowiązkowa informacja, że formularz informacyjny nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
12. Inne elementy oraz informacje niezbędne do podjęcia przez klienta decyzji o zawarciu umowy.
II. Ocena stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy dokonywana przez bank
Istotne jest m.in. to, czy dana osoba w przeszłości regulowała zaciągnięte zobowiązania. Ktoś, kto chce wziąć odwrócony kredyt hipoteczny, powinien na żądanie banku przedstawić stosowne dokumenty.
III. Ocena stanu prawnego nieruchomości dokonywana przez bank
Bank ocenia stan prawny domu czy mieszkania. Chodzi o uniknięcie przyznania kredytu, jeśli dana nieruchomość jest już obciążona hipoteką bądź osoba ubiegająca się o kredyt ma prawo jedynie do części lokalu albo budynku.
IV. Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości
Na podstawie wyceny rzeczoznawcy bank ustala wartość nieruchomości, czyli cenę najbardziej prawdopodobną do uzyskania na rynku. Wycena powinna uwzględniać m.in. rodzaj i położenie nieruchomości oraz jej stan. W zależności od dwustronnych ustaleń koszt przygotowania wyceny może ponieść bank lub kredytobiorca.
V. Ustalenie kwoty kredytu
Wartość rynkowa nieruchomości (obecna i spodziewana) jest podstawą do ustalenia kwoty kredytu. Oprócz niej bierze się pod uwagę inne koszty kredytu (prowizje, opłaty dodatkowe), a także płeć, wiek i stan zdrowia kredytobiorcy. Jak ostatecznie może się kształtować kwota kredytu? Oferty wahają się między 70 a 30% wartości nieruchomości.
Źródło: Ryszard Czerniawski, „Odwrócona hipoteka. Poradnik dla osób starszych”, Biuro RPO, Warszawa 2014
Ile pieniędzy otrzymam w ramach odwróconego kredytu hipotecznego?
Przykłady:
A) Jan Nowak ma 62 lata, mieszka w mieście powiatowym w woj. małopolskim. Jest właścicielem 80-metrowego mieszkania, którego wartość rynkową można oszacować na ok. 300 tys. zł. Bank przedstawił klientowi ofertę umowy na kwotę 150 tys. zł. Zgodnie z danymi ZUS (tablica średniego dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn) osoba w jego wieku ma przed sobą ok. 243 miesięcy życia (ponad 20 lat). Pan Jan chciałby, by kredyt był wypłacany co miesiąc, tj. w 244 ratach. Miesięcznie mężczyzna będzie zatem otrzymywał ok. 615 zł.
B) Zofia Kowalska ma 80 lat i jest właścicielką 130-metrowego domu na wsi w woj. pomorskim. Wartość domu to ok. 500 tys. zł.
Bank proponuje zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego na kwotę 250 tys. zł. Średnie dalsze trwanie życia wynosi w przypadku pani Zofii ok. 104,5 miesiąca (niemal
9 lat). Jeśli kobieta zdecyduje się na to, by kredyt był wypłacany w miesięcznych ratach, co miesiąc otrzyma ok. 2400 zł.
Rozliczenie odwróconej hipoteki
Po śmierci kredytobiorcy bank informuje o możliwości rozliczenia umowy kredytu przez spadkobierców i wyznacza termin takiego rozliczenia. Stosowna informacja trafia na piśmie do osób, które z nazwiska wskazał w umowie kredytobiorca.
Spadkobiercy dysponują prawem do całkowitej spłaty kredytu. Mają rok na decyzję, czy są tym zainteresowani, i na zgromadzenie potrzebnych środków. Jeśli spadkobiercy spłacą kredyt, nieruchomość staje się częścią masy spadkowej i podlega podziałowi zgodnie z zasadami dziedziczenia.
W przypadku braku spłaty kredytu bankowi przysługuje roszczenie wobec spadkobierców o zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości na jego rzecz. Stosowną umowę bank może zawrzeć także – w zależności od sytuacji – z wykonawcą testamentu, kuratorem spadku lub osobą trzecią, jeśli zostało na nią przeniesione prawo do nieruchomości.
Źródło: Ryszard Czerniawski, „Odwrócona hipoteka. Poradnik dla osób starszych”, Biuro RPO, Warszawa 2014